<<住まいを買う契約の流れ>>不動産売買・賃貸・一般建築工事と皆様のくらしに役立つサービス

１．物件問合せと内覧

 

まずは気になる物件がありましたらお問い合わせください。内覧ご案内させて頂きます。完成前の物件に関しましては、内覧可能な同設備使用の当社完成物件を案内させていただきます。

 

 

 

１．購入申込と住宅ローン仮審査申込

 

購入の意思が固まったら購入申込を記入して頂き、住宅ローン仮審査申込をして頂きます。申込み時には前年（ケースによっては前々年）の収入が証明できる書類（源泉徴収票や納税証明書等）が必要な場合があります。
 

 

 

 

 

 

 

 

媒介契約とはなにか

 

不動産の売買や交換の仲介を不動産会社に依頼する契約を媒介契約といいます。

 

当社の場合は仲介ではなく、売主ですので仲介手数料は必要ありません。

1．重要事項の説明

 

不動産取引には複雑な法律等が絡み合っているため、宅地建物取引業法（以下宅建業法）は不動産会社が売主となったり、媒介を行う場合には、購入者に対して売買契約に先立って一定の重要な事項について、書面で説明するように義務付けています。これを重要事項の説明といいます。

 

重要事項の説明は不動産の専門家といえる「宅地建物取引士」が購入希望者に対し「宅地建物取引士証」を提示し、自分が有資格者であることを証明した上で物件の内容や取引条件などを説明する義務があります。

 

重要事項は、購入対象物件に関する事項と取引条件に関する事項とに分けられますが、これら法定の一定事項を説明すれば十分であるというものではなく、これら事項以外であっても、説明しないことにより買主に不測の損害を与えるような事実があれば、説明しなければなりません（宅建業法第47条）。

 

不明な点があれば、重要事項説明を受ける時点で十分に納得するまで説明を受けるようにしましょう。

 

３．売買契約

 

重要事項の説明を宅地建物取引士から受けて、取引しようとする物件に関する権利関係、法令上の制限、その他物件取引の諸条件について納得したなら、売買契約の手続きに入ります。契約は口頭でも有効ですが、宅建業法では取引の安全と買主保護の見地から、不動産会社が自ら当事者として売買契約を締結するときには、買主に一定の事項を記載した書面（売買契約書）を交付するように義務付けています。

契約書に記載される事項は、購入する物件や取引の条件によってさまざまなパターンがありますが、基本的な事項は次のとおりです。

 

（１）記載しなければならない必要事項

・当事者（売主、買主）の氏名、住所

・物件を特定するために必要な表示

・所在および住居表示、登記上の地番・家屋番号、土地面積、建物面積等

・代金の額、支払い方法、支払い時期

・物件の引渡し時期…通常新規分譲物件の場合には、竣工予定日とともに若干の余裕をみた買主への引渡予定日をその時期として表示します

・所有権移転登記の申請時期…買主が売主に売買代金の支払いを完済したときを所有権移転の時期とします

 

（２）定めがあれば記載する事項

・代金以外の金銭の授受

・契約の解除

・損害賠償額の予定・違約金

・住宅ローン不成立時の処置

・危険負担

・瑕疵担保責任

・租税その他の公課の負担

１．売買代金の支払いの流れ

 

ある物件の購入意思を固め、その申込みから物件の引渡しを受けるまでの代金支払いは次のとおりとなります。

 

 

（1）手付金…売買の本契約締結時

手付金は売買契約を締結する際に、契約当事者の一方から相手方に対して交付される金銭その他の有価物をいいます。手付金は契約が約定どおり履行されるときは、売買代金の一部に充当されます。

 

（2）残代金…本物件の引渡し時または融資実行時

売買代金の残金や諸費用を支払って、物件の登記を行います。

 

残金は売買代金から既に支払っている手付金を引いた金額になります。残金が融資額より多い場合はその分を現金等で準備しなければなりません。

 

 

 

 

１．購入した物件に瑕疵があった場合の取り決め

 

不動産の売買契約を結んだ売主は契約に定められた通りの完全な物件や権利を買主に給付することを期待されています。

 

それなのに物件に瑕疵（隠れた欠陥）があった場合には、売主は一定の責任を負わなければなりません。

 

「瑕疵」とは「キズ」のことで、ここでいう「隠れた」というのは通常の一般人が世間並みの注意を払ってもその存在が分からない場合をいいます。

 

これを「売主の瑕疵担保責任」といい、民法上、売主は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

 

また、特約により瑕疵担保責任についての特約を結ぶこともできますから、契約締結時には必ず確認が必要です。

 

 

２．アフターサービス規準とは何か

 

隠れた瑕疵が民法上の瑕疵担保責任の対象となるかどうかを売主・買主が争っていたのではなかなか問題解決には至りません。

 

そこで新築物件の売主が自主的に建物の部位別に欠陥部分の補修を約束している場合があります。これがアフターサービスです。

購入した物件に買主が欠陥（瑕疵）を発見して売主に通告しても、売主側がその欠陥を通常予想される商品の状態を逸脱した欠陥だと承諾しなければ、結局裁判で争うしかなく、時間とお金がかかるほか、欠陥に対する迅速な対応がとれません。

 

そこで、売主が営業ツール又は消費者サービスの一環として自主的に欠陥部分の補修を無償で行うものがアフターサービスであり、売主が約束した部位別のサービス期間内については、買主の使用責任や経年変化等を除いて、欠陥部分を迅速に補修する業者の自主的サービスです。

 

 

３．新築住宅の10年間瑕疵保証制度

 

「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、新築住宅の売主等は、新築住宅のうち構造耐力上主要な部分（構造躯体）と雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁の仕上、下地等）について、10年以上の瑕疵担保責任が義務付けられています。

 

また、国土交通大臣の登録を受けた住宅性能評価機関が工事会社や不動産会社等からの依頼に基づいて個別の住宅の性能をチェックし、住宅性能評価書を交付する制度（任意）もあります。

 

 

４．瑕疵担保責任履行のための資力確保

 

せっかく10年以上の瑕疵担保責任を義務付けても、売主等に十分な資力が備わっていなかったり、経営破綻した場合には、瑕疵担保責任が履行されない恐れがあります。

 

そこで、品確法に規定する新築住宅を対象に、1.保証金の供託、または 2.住宅瑕疵担保責任保険への加入により、資力を確保することが義務付けられています。